La lecture du cadastre peut s’avérer utile dans bien d’autres situations que la vente d’une maison. En effet, il contient de nombreuses données sur la propriété qui sont également utiles pour le paiement des impôts ou la recherche d’informations sur la provenance.
De même, je pense que cet article sera également utile à ceux qui achètent. Vous pourrez vérifier les rubriques correctes, la classe du bien que vous envisagez d’acheter et plusieurs autres choses que nous verrons plus tard.
Par souci de clarté, je commencerai par un bref rappel des faits.
Qu’est-ce qu’un relevé cadastral et comment le demander ?
Le relevé de propriété ou relevé cadastral est un document récapitulatif sous forme de tableau contenant les données relatives à la propriété et à l’impôt sur la propriété.
La Mairie ou le service de publicité foncière de la Direction Générale des Finances Publiques qui rappelons-le, est l’organe de l’agence du registre foncier qui répertorie tout et avec lequel nous devons traiter pour en demander une copie ou produire des modifications le cas échéant. Pour le propriétaire, la copie du relevé de propriété est gratuite.
Si vous ne souhaitez pas vous rendre en personne au registre foncier, vous pouvez déléguer un tiers ou profiter des services en ligne que vous trouverez sur le web. C’est un peu plus cher, mais la commodité a un prix.
Vous avez plusieurs possibilités pour identifier votre vue :
- par sujet
- Par propriété
- Vue cadastrale par adresse
Les données de la vue cadastrale proviennent en partie des données extraites de l’autre document cadastral classique : la planimétrie.
C’est l’une des raisons pour lesquelles il est toujours important de corriger un plan cadastral qui n’est pas conforme à la réalité.
De ces valeurs découlent, en effet, le revenu cadastral et la valeur de la propriété pour l’Agence elle-même sur laquelle sont ensuite calculées les taxes telles que les droits d’enregistrement lors de la vente.
Le cadastre est à son tour divisé en deux entités, le cadastre des bâtiments et le cadastre des terres, qui rassemble les enregistrements de toutes les parcelles agricoles et non agricoles arpentées.
Différence entre les vues cadastrales et historiques
Nous pouvons identifier trois types de relevé de propriété :
- la vue ordinaire
- Vue historique
La première représente une photographie de l’état cadastral actuel. La seconde, comme son nom l’indique, est l’histoire des variations subies par le même dans les différents passages.
Lors de l’achat ou de la vente d’une maison, je recommande toujours d’inclure la vue historique dans les documents de vente de la maison, car elle est beaucoup plus complète et contient également les informations de la vue ordinaire.
Quelles données trouvons-nous dans la vue ?
Comme nous venons de le dire, nous pouvons l’assimiler à un document d’identité de la propriété.
Dans le cadastre ordinaire, on trouve donc
- l’adresse
- Identification cadastrale (feuille, bloc, subdivision)
- Nom du (des) propriétaire(s)
- Zone cadastrale
- Classe cadastrale
- Revenu cadastral
- Extrémités de l’acte de provenance
- Surface du bien en mètres carrés ou en pièces si non actualisée
- Historique des passages dans la mensuration historique
Ce préalable nécessaire étant posé, voyons ensemble comment lire et interpréter toutes ces informations.
Comment lire une relevé de propriété
Le document se présente comme une feuille A4 normale avec une impression horizontale, de type tableau.
Ci-dessous un exemple de cadastre :
Comme vous pouvez le voir, il est divisé en trois zones :
- En-tête
- Données cadastrales
- Titre
Dans l’en-tête, on trouve la date du dernier passage des systèmes informatiques. Dans le cas présent, le 09.03.2020 indique que les cerveaux du registre foncier ont lu la vue à cette date pour la dernière fois. Immédiatement à droite se trouvent la date et l’heure de la demande de copie du relevé de propriété.
Je recommande, en particulier pour l’achat et la vente, de se fier aux visas demandés il y a moins de trois mois.
Immédiatement en dessous se trouve le premier tableau indiquant le territoire de référence, la municipalité, la province et les données cadastrales de la propriété.
Données cadastrales : feuille, plan cadastral, sous-parcelle
Elles sont reprises dans le deuxième tableau où la première colonne indique la section urbaine, la deuxième la feuille, la troisième le plan cadastral (ou parcelle), la quatrième la subdivision foncière.
Facile, non ? Avec ces numéros, vous avez identifié le bien de manière unique. Évidemment, s’il y a des erreurs, vous devez faire appel à un géomètre et tout corriger.
La zone de recensement et les micro-zones
Le tableau se poursuit avec une colonne intitulée « ZC », zone de recensement. Sans entrer dans les détails, disons qu’il s’agit d’une distinction concernant la portion de territoire.
Une autre fragmentation du territoire, absente de la vue que je vous ai montrée, est celle en micro-zones éventuelles.
Pour des raisons pratiques, ce ne sont pas des données dont vous aurez beaucoup besoin, mais vous savez maintenant qu’elles existent.
La catégorie cadastrale
Le champ suivant, en revanche, est d’une grande importance et nous indique la catégorie cadastrale, c’est-à-dire de quel bien il s’agit.
Par exemple, la catégorie A/1 correspond à l’immobilier de luxe, A/3 aux habitations normales, A/4 aux HLM, C/6 aux garages, C/2 aux entrepôts.
Le tableau des catégories cadastrales se trouve sur ce lien, il est inutile de vous harceler avec une liste interminable.
Classe cadastrale
Il s’agit d’un autre indice décrivant les caractéristiques du bien immobilier en fonction de ses caractéristiques urbaines et de construction. La classe cadastrale exprime, en fonction de ces paramètres, la rentabilité potentielle d’un bien immobilier du point de vue de l’Agenzia del Territorio.
Cohérence cadastrale
En continuant dans le tableau, nous avons deux autres colonnes qui indiquent la taille de notre propriété aux yeux de l’administration.
La consistance cadastrale est exprimée dans une unité de mesure particulière, les pièces cadastrales.
Depuis quelque temps, on ajoute également une colonne indiquant la surface cadastrale en mètres carrés, une valeur à utiliser, par exemple, pour le paiement de la taxe sur les déchets.
Comment lire un relevé cadastral et trouver le revenu cadastral ?
Après les colonnes décrivant les caractéristiques du bien, on trouve les premières données fiscales réelles.
L’annuité cadastrale.
C’est à partir de celle-ci que l’on obtient, par multiplication avec des coefficients particuliers, la valeur cadastrale de la propriété.
Cette dernière est la valeur du bien pour l’Agence du Territoire et celle sur laquelle est calculée, par exemple, la taxe d’enregistrement dans les ventes entre particuliers.
Exemple pour l’achat d’un premier logement :
Loyer cadastral = 205,65
Multiplié par 116,5 = environ 24 000 euros
Taxe d’enregistrement sur la première habitation 2% = 480
Le coefficient multiplicateur pour le calcul de la valeur cadastrale de la « non première habitation » est de 124,5 et change pour d’autres types de biens tels que les bureaux et les magasins.
Comment lire un relevé cadastral : section des données de
Il s’agit de la dernière colonne du tableau, la plus grande à droite. On y trouve le protocole de la dernière variation cadastrale qui a enregistré toutes les données décrites ci-dessus.
Il est évidemment utile pour tous les relevés cadastraux.
Notre voyage sur la façon de lire un relevé cadastral n’est cependant pas terminé, commençons maintenant par les données relatives à la provenance et au propriétaire.
Annotations et adresse
Les deux lignes situées sous le tableau sont occupées par deux informations différentes.
La première ligne est occupée par des annotations, qui peuvent par exemple être celles relatives à la dernière classification avec des références à la norme de référence. Il s’agit d’informations plus techniques qu’autre chose.
La suivante contient l’adresse du bien. Toujours banal, mais vérifiez que les numéros de maison, en particulier, sont corrects. Il arrive que le numéro de maison change et que l’on oublie de mettre à jour le cadastre.
Les données relatives au propriétaire
Après avoir examiné tous les éléments relatifs à la propriété dans le relevé cadastral, nous trouvons également les données relatives à la propriété.
Il est important de toujours vérifier que les données coïncident avec l’acte d’origine.
En effet, il est possible de trouver des divergences dues à des mises à jour manquantes et il est évident qu’elles doivent être corrigées avec l’aide d’un géomètre.
D’où viennent ces données ?
Pour confirmer le lien étroit avec les transcriptions dans les registres fonciers, dans la ligne ci-dessous, nous trouvons la providence.
Il s’agit du protocole général d’enregistrement de l’acte de vente, de donation ou de succession par lequel vous êtes devenu propriétaire.
Complété par le nom du notaire, il nous donne la possibilité de retrouver une copie de l’acte si nous l’avons perdu. Pratique, n’est-ce pas ?
Comment lire un cadastre historique ?
C’est très simple, une vue du cadastre historique a exactement la même structure et les mêmes données, à une différence près.
Elle se compose généralement de plusieurs pages et présente, pour chaque changement de propriété ou variation, toutes les données relatives à la propriété, aux protocoles et au propriétaire.
Il est également utile pour les inspections des transcriptions effectuées sur la propriété et, pour cette raison, il est préférable, comme nous l’avons déjà mentionné, lors de l’achat ou de la vente de biens immobiliers.
La vue dans l’achat et la vente
Une bonne lecture de la vue nous est utile pour les vérifications initiales dans nos achats ou pour nous protéger dans les ventes.
Bien entendu, dans ces cas-là, il est toujours bon de faire vérifier le tout par un bon géomètre, comme le prévoient les règles de la diligence raisonnable en matière immobilière.
Toujours à propos d’achat et de vente et de diligence, il est bon de rappeler que les inspections cadastrales font également partie de celles nécessaires à l’établissement du rapport technique intégré, qui est fortement recommandé dans toute vente immobilière.
Un autre aspect doit nous inciter à toujours maintenir les données correctement mises à jour.
La classe, la catégorie cadastrale, le revenu cadastral sont autant de paramètres qui influencent une évaluation immobilière valable.
Avoir toujours tout en ordre est un excellent moyen d’évaluer votre bien immobilier.
Conclusions
Savoir comment lire un relevé cadastral nous permet de vérifier les données de notre propriété pour le paiement correct des différents impôts directs sur la maison ainsi que pour prévenir les risques lors de l’achat ou de la vente.