La loi est claire : le médiateur de la copropriété est obligé de prendre des mesures contre les copropriétés litigieuses pour imposer le recouvrement des sommes dues par les débiteurs dans un délai de six mois à compter de la fin de l’exercice au cours duquel la créance est due (article 19-2 de la loi de 1965).
En effet : si l’arriéré est égal ou supérieur à six mois, le médiateur peut également suspendre le copropriétaire délinquant de la jouissance des services communs qui sont en jouissance séparée.
Seule l’assemblée, par une résolution appropriée, peut exempter le médiateur de l’activité de collecte. En dehors de cette hypothèse, le recouvrement des créances est l’une des principales tâches du médiateur de copropriété.
Le médiateur doit donc agir dans un délai de six mois à compter de la fin de l’exercice dans lequel la créance est incluse. Le délai de six mois ne court pas à compter de l’approbation des comptes, mais de la fin de la gestion.
Si le médiateur s’abstient d’agir : responsabilité et recours
Il peut toutefois arriver que le médiateur, pour diverses raisons, ne prenne pas de mesures pour imposer le recouvrement des charges de copropriété aux personnes en retard de paiement.
Face à l’inaction du médiateur, le copropriétaire individuel n’a d’autre choix que de réagir en demandant la révocation du médiateur défaillant et la nomination d’une nouvelle personne. On peut demander une réunion ad hoc de l’assemblée. Il est également possible de faire appel au juge, qui engagera sa propre procédure pour révoquer le gestionnaire défaillant.
En plus de la révocation, les copropriétaires peuvent demander une indemnisation pour tout dommage subi en raison de la violation du contrat par le médiateur qui n’entreprend pas d’action pour récupérer les charges contre les mauvais payeurs.
Que peut faire le copropriétaire individuel ?
La révocation de la nomination du médiateur est une solution qui ne résout pas directement le problème. Il n’est pas certain que la nomination d’un nouveau médiateur aboutisse toujours aux résultats escomptés. En outre, la révocation et la nomination d’un nouveau médiateur délégué nécessitent évidemment une résolution de l’assemblée ; si les majorités requises ne sont pas atteintes, il peut être nécessaire d’aller en justice, avec tout ce que cela implique en termes de temps et de coûts.
La question se pose alors de savoir si le copropriétaire individuel peut se substituer au médiateur défaillant en agissant directement contre les copropriétaires défaillants. Sur ce point, il n’existe pas de dispositions légales qui puissent nous donner une réponse sans équivoque.
Toutefois, il semble possible d’utiliser les règles de la loi n° 2019-222 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice qui permettent au copropriétaire individuel d’agir personnellement en cas de danger imminent, en se substituant au médiateur pour protéger les parties communes. Le copropriétaire individuel peut agir contre les copropriétés défaillantes à la place du médiateur, afin de protéger le bien commun représenté, dans ce cas, par la gestion comptable/administrative correcte de la copropriété.
Il n’existe pas de décision spécifique sur le sujet. Toutefois, la Cour suprême de cassation a souvent rappelé que l’attribution, dans certaines matières, au médiateur de la légitimité d’agir au nom de la copropriété ne prive pas les propriétaires individuels du pouvoir d’agir pour la défense de leurs droits exclusifs ou communs.
La Cour suprême de cassation a également admis (mais avec certaines limites) que chaque copropriétaire individuel peut réagir à l’inertie procédurale de le médiateur en contestant, avec des effets qui affecteraient tous les copropriétaires, le jugement défavorable rendu contre la copropriété.
En substance, il semble possible et légitime de permettre au copropriétaire individuel, bien qu’à titre exceptionnel et comme solution extrême, de se substituer au médiateur défaillant pour la protection du bien commun, en agissant dans notre cas directement contre les copropriétaires en retard de paiement des charges de copropriété.