En matière de location, deux parties sont impliquées, à savoir le locataire et le bailleur.
Il y a souvent une tendance à la confusion terminologique, qui s’accompagne également d’un manque de clarté en ce qui concerne les droits et les devoirs des parties respectives et la répartition des coûts à supporter.
Dans ce contenu, nous allons nous pencher plus particulièrement sur les obligations qui incombent aux parties impliquées dans le bail d’utilisation d’un bien immobilier.
Propriétaire et locataire : quelle est la différence ?
Tout d’abord, il est important de préciser quelles sont les deux parties qui concluent de manière consensuelle un contrat de location et qui ont des droits et des devoirs également partagés :
- Le locataire (également appelé locataire ou plus communément « locataire ») est la partie contractante qui reçoit le bien immobilier. Par le paiement d’une redevance convenue (le loyer), il acquiert le droit personnel de jouir du bien loué.
- Le bailleur (« le propriétaire ») est la partie contractuelle qui met le bien à disposition pour une période donnée, dans le but de générer un revenu économique.
Le contrat de location entre le locataire et le propriétaire : droits et obligations
Le terme « contrat de location » désigne un accord conclu de manière consensuelle entre les deux parties susmentionnées.
Concrètement, le bailleur s’engage à céder le bien en question au locataire pour une durée déterminée, en échange de la somme d’argent convenue, qui sera versée périodiquement par le locataire.
Ce dernier, dans le délai convenu, sera tenu de restituer le bien dans le même état que celui dans lequel il lui a été remis.
Le bail est de nature consensuelle et de forme libre, c’est-à-dire que le code civil, qui en réglemente les règles et le contenu, n’exige pas une forme contractuelle typique et spécifique.
En effet, tous les contrats de location n’ont pas le même contenu (par exemple, la durée, la contrepartie), qui varie d’un cas à l’autre.
Qu’est-ce qui ne doit pas manquer dans un contrat de location ?
La loi énumère plutôt les éléments spécifiques qui doivent obligatoirement figurer dans tout contrat de location
- les généralités des deux parties ;
- la description du bien
- le montant du loyer convenu
- le mode de paiement ;
- durée du bail ;
- les données cadastrales également nécessaires à l’enregistrement ultérieur du contrat dans un délai de 30 jours auprès des services du centre des impôts fonciers et cadastre.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Le locataire est tenu de payer la somme d’argent convenue dans le contrat de location pour l’utilisation du bien dans les conditions convenues.
Pendant la durée du contrat, il est également tenu de conserver soigneusement le bien, sans l’endommager et en l’utilisant au mieux.
En particulier, selon Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire doit « prendre livraison du bien et observer les soins nécessaires pour en faire l’usage déterminé dans le contrat ou l’usage qui peut être présumé d’après les circonstances.
Le locataire ne peut pas effectuer d’interventions visant à modifier les caractéristiques du bien. Enfin, il doit s’engager à restituer le bien au bailleur dans le même état que celui dans lequel il lui a été confié.
Quelles sont les obligations du bailleur ?
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise les principales obligations du bailleur, qui doit :
- « Délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation.
- « L’entretenir en état de servir à l’usage convenu. Le bailleur doit effectuer toutes les réparations permettant au locataire de jouir pleinement du bien pendant toute la durée du contrat. Il s’agit de travaux d’entretien extraordinaire, comme la réparation du tableau électrique.
- « Assurer la jouissance paisible du logement pendant la durée de la location ».
Une autre obligation qui incombe au bailleur est de restituer le dépôt de garantie après s’être assuré que le locataire n’a pas endommagé le bien.
En ce qui concerne la fiscalité, le propriétaire doit s’occuper de l’enregistrement auprès des autorités fiscales si la location est d’une durée supérieure à 30 jours.
Comment les charges de copropriété sont-elles réparties entre le propriétaire et le locataire ?
Les charges de copropriété relatives aux frais ordinaires sont supportées par le locataire (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
Les charges ordinaires (qui sont divisées en propriété et gestion) sont liées à la gestion de la vie quotidienne dans la copropriété et comprennent :
- le service de nettoyage
- les frais de fourniture d’eau et d’électricité, de chauffage et de climatisation ;
- l’entretien des ascenseurs
- la purge des fosses septiques et tout ce qui comprend la fourniture d’autres services communs.
- Les frais de nature extraordinaire doivent être supportés par le propriétaire.
Le propriétaire est tenu de payer la rénovation des installations, de la façade et l’adaptation de l’immeuble aux normes en vigueur. Le propriétaire est également tenu de payer les honoraires de l’administrateur et l’assurance de la copropriété.