Le compromis de vente d’un bien immobilier, comment ça se passe ?

Pour devenir propriétaire, il faut suivre quelques étapes :

1. il faut d’abord identifier le bien qui nous convient ;
2. Ensuite, il faut faire une proposition d’achat à l’ancien propriétaire ;
3. une fois cette phase de négociation terminée, on passe à la signature de Le compromis de vente, également appelé compromis de vente ;
4. enfin, vient la signature du contrat définitif devant le notaire, l’acte authentique.

Nous avons déjà examiné en détail la proposition d’achat et voyons maintenant ensemble ce qu’est l ‘accord préliminaire et pourquoi il s’agit d’une étape importante et délicate.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente de logement ?

C’est un contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent à passer un acte à une date ultérieure.

En pratique, il sert à « verrouiller l’affaire » et à laisser du temps pour effectuer des démarches telles que la demande d’un prêt hypothécaire ou l’achat d’une autre maison sans risquer que l’autre partie ne change d’avis.

Ce type d’accord protège donc à la fois le propriétaire et l’acheteur.

Faut-il toujours signer le compromis ?

Cette étape n’est pas obligatoire, c’est-à-dire que rien n’interdit de passer directement de la proposition d’achat à l’acte.

Toutefois, dans la pratique, les parties décident presque toujours de signer le compromis, car il leur permet de « gagner du temps » en attendant que toutes les conditions soient réunies pour la signature du contrat proprement dit : en particulier, l’acheteur pourra obtenir un prêt (généralement hypothécaire) auprès de la banque et procéder à une série de vérifications pour éviter les vices de construction ou les hypothèques sur le bien.

Ce que doit contenir le contrat

Pour que le document soit valable, une série de contraintes de contenu et de forme doivent être respectées. Le compromis de vente doit

• Être écrit.
• Exprimer clairement la volonté des deux parties
• Décrire le bien en détail (adresse, données cadastrales, plans).
• Indiquer le prix convenu.

Outre ces mentions obligatoires, des clauses annexes peuvent également être inscrites dans le compromis, telles que le délai de conclusion du contrat définitif, l’acompte à verser et les pénalités en cas d’inexécution.

Quel est le montant de l’accord préliminaire ?

Au moment de l’accord préliminaire, il est d’usage de verser à l’autre partie une somme à titre d’acompte sur le prix.

Il n’existe pas de règle précisant le pourcentage à verser, mais il est d’usage de verser une somme variant entre 5% et 10 % du prix.

Compromis d’habitation entre particuliers : est-ce possible ?

Sauf pour les biens en cours de construction ou construits après le 16 mars 2019, le compromis peut consister en un simple acte sous seing privé entre les parties qui n’a pas été authentifié.

Les accords purement verbaux n’ont en revanche aucune valeur juridique.

Enregistrement et transcription de l’accord préliminaire

L’accord préliminaire doit toujours être enregistré, même s’il s’agit d’un contrat privé non authentifié.

L’enregistrement est en effet une obligation fiscale obligatoire, qui doit être effectuée auprès de la Recette des Finances dans les 20 jours suivant la signature du contrat (ou dans les 30 jours s’il s’agit d’un acte notarié).

La transcription, en revanche, est facultative.

Combien coûte la création du compromis de vente ?

Quel que soit le coût de l’achat, il faut payer entre 150€ et 200€ de frais, auquel il faut ajouter

• 0,50 % sur le dépôt de confirmation, s’il y en a un ;
• 3 % de l’acompte sur le prix de vente, le cas échéant ;
• 16 euros de timbre fiscal par tranche de 4 côtés ou 100 lignes de papier. Si le contrat préliminaire est établi par un notaire, le droit de timbre s’élève à 155 euros.

La transcription du compromis entraîne également des frais, qui s’élèvent à environ 250/300 euros pour le droit de timbre, les taxes hypothécaires et cadastrales du notaire.

Qui paie les frais de compromis ?

La loi Macron du 6 août 2015 précise que les frais liés au compromis de vente sont à la charge de l’acquéreur, sauf convention contraire, ce qui est toujours possible.

Que se passe-t-il si le compromis de vente n’est pas enregistré n’est pas enregistré ?

Comme nous l’avons déjà dit, l’enregistrement est une simple obligation fiscale : cela signifie que, d’un point de vue juridique, l’accord préliminaire est valable même s’il n’est pas enregistré, mais il est évident que le fisc peut agir pour récupérer la somme impayée, en imposant en outre des pénalités.

En outre, l’acheteur risque de se trouver en difficulté si le vendeur fait faillite ou si des problèmes surviennent dans le cas de biens en cours de construction.

Quel est le montant versé au vendeur lors du compromis de vente ?

Il n’y a pas de règles fixées par la loi, mais généralement, lors de la signature de Le compromis de vente, vous versez à l’autre partie un montant variant entre 5% et 10 % du prix, à titre d’acompte.

Compromis et acte : combien de temps doit-il s’écouler ?

Dans ce cas également, la loi ne prévoit pas de règle spécifique sur le temps qui doit s’écouler entre l’accord préliminaire et l’acte : il s’agit en effet d’un accord que le vendeur et l’acheteur peuvent conclure indépendamment.

De plus, sauf si le contrat le prévoit explicitement, la date de l’acte indiquée dans l’accord préliminaire peut être modifiée, surtout si c’est l’acheteur qui a déjà versé un acompte important.

En règle générale, l’inexécution, qui entraîne la résiliation du contrat ou le transfert de propriété, n’est déclenchée qu’après un premier avertissement de la partie lésée.

Que se passe-t-il en cas d’inexécution ?

Si, avant l’acte, l’une des parties fait marche arrière, deux possibilités s’offrent à elle :

1. la partie lésée envoie un avertissement à l’autre partie pour l’obliger à se conformer à l’accord ;
2. la partie lésée se retire du contrat et, dans le cas de l’acheteur, demande le double remboursement de l’acompte versé ou, dans le cas du vendeur, conserve l’acompte qu’il a reçu.

Comment se protéger après avoir fait le compromis ?

On se protège

• par un simple acte sous seing privé (signé uniquement par les parties) ;
• au moyen d’un acte sous seing privé notarié ou d’un acte public notarié (dans ce cas, l’acte est également signé par le notaire, en plus de la signature des parties).

De combien de temps dispose-t-on pour quitter la maison vendue ?

Si votre maison a été vendue, vous disposez d’un délai de 30 à 60 jours à compter de l’adoption de la décision de justice pour la quitter.

Les frais de libération de la maison sont à la charge de la procédure, y compris ceux relatifs à l’enlèvement des meubles à l’intérieur de la maison.